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天價(jià)商鋪透支經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)   專業(yè)運(yùn)營(yíng)商嚴(yán)重匱乏

商業(yè)地產(chǎn)渴望終結(jié)“苦情劇”

本報(bào)記者 郭春虹

    “被棄”六載，一朝重拾。

    石家莊市“著名”的老大難商業(yè)樓盤康泰廣場(chǎng)日前遇到救星。據(jù)悉，由北京光耀東方接手的石家莊康泰項(xiàng)目，當(dāng)下業(yè)主已經(jīng)將商鋪或租或賣給北京光耀東方，將由其統(tǒng)一管理，一旦全部完成，曾經(jīng)被160多個(gè)大小業(yè)主控制著的康泰廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)將基本上掌控在光耀東方的品匯時(shí)代手中。而曾經(jīng)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分割，廣大光耀東方接手的石家莊康泰項(xiàng)目，當(dāng)下業(yè)主已經(jīng)將商鋪或租或賣給北京光耀東方，將由其統(tǒng)一管理，一旦全部完成，曾經(jīng)被160多個(gè)大小業(yè)主控制著的康泰廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)將基本上掌控在光耀東方的品匯時(shí)代手中。而曾經(jīng)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分割，廣大業(yè)主和開發(fā)商之間矛盾重重而導(dǎo)致該黃金樓盤僵死六年的地產(chǎn)悲劇也將從此收?qǐng)觥?/SPAN>

    據(jù)了解，不光是石家莊的康泰廣場(chǎng)，在河北乃至國(guó)內(nèi)，幾乎每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)衍生出一部以“高價(jià)售鋪”、“經(jīng)營(yíng)不善”、“買鋪者血本無(wú)歸”、“黃金物業(yè)變成死盤”為主題的連續(xù)劇，這些連續(xù)劇劇情大體相似，以大團(tuán)圓收尾者少之又少。遺憾的是盡管現(xiàn)實(shí)版商業(yè)地產(chǎn)悲情劇一再“投拍”，而且“重播率”很高，卻仍然擋不住萬(wàn)千中小投資者在下一部劇集中爭(zhēng)當(dāng)男女主角。以康泰為例，一個(gè)業(yè)主曾經(jīng)這樣表達(dá)自己的心情：六年哪，位置這么好的商鋪就擺在那兒，身上卻背著一身投資欠債，想起來落淚，提起來傷心啊。那么什么原因?qū)е律虡I(yè)地產(chǎn)問題頻出，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者如何經(jīng)營(yíng)才能將一個(gè)物業(yè)全面帶活，在面對(duì)一個(gè)新項(xiàng)目十足的誘惑時(shí)，投資者怎樣考量、何時(shí)出手才能確保將風(fēng)險(xiǎn)降至最低？非常具有典型意義的康泰項(xiàng)目之起伏又給中小投資者什么樣的警示？

商業(yè)大腕紛紛折戟商業(yè)地產(chǎn)？

    對(duì)石家莊零售業(yè)現(xiàn)狀了解一二的人都知道女人世界，其之所以名聲大噪是因?yàn)樵谶@塊地皮上有著女人世界關(guān)門了，王府井撤了，惠普生走了，頤高數(shù)碼進(jìn)駐了，五年易四主的波折經(jīng)歷。

    對(duì)保定商業(yè)知根知底的人都會(huì)知對(duì)保定商業(yè)知根知底的人都會(huì)知道這樣一件事：國(guó)內(nèi)一著名家電連鎖曾將新店落子在保定市金世紀(jì)國(guó)貿(mào)大廈，該大廈位于新市區(qū)朝陽(yáng)路西、時(shí)代商廈南，周邊分布有市委、市政府等黨政及直屬機(jī)關(guān)單位，位于當(dāng)?shù)刈罹咴鲩L(zhǎng)潛力的新興黃金商圈中心，前景讓人憧憬，然而在經(jīng)營(yíng)一年多的時(shí)候，該家電名企與黃金商圈物業(yè)強(qiáng)強(qiáng)組合的商業(yè)項(xiàng)目卻沒有產(chǎn)生1+1大于2的結(jié)局，反而是該零售名企無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，最終棄“廈”而去。

    以上這兩大零售商依附的物業(yè)都有一個(gè)共同點(diǎn)——— 同屬產(chǎn)權(quán)分散型的商業(yè)地產(chǎn)。記者獲悉，跟這類商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)姻的商業(yè)企業(yè)多數(shù)日子不好過，至于由小業(yè)主們高價(jià)買鋪?zhàn)誀I(yíng)或者轉(zhuǎn)租商鋪由他人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)最終淪為一座空城或者廢城的例子就更多了。光石家莊一些大的批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)茍延殘喘的半拉子物業(yè)隨便就能說出幾個(gè)。

    在看客或者消費(fèi)者的眼里，一個(gè)零售商敗落關(guān)店或者落荒羽鎩，一定是經(jīng)營(yíng)不善。不過，如果該企業(yè)附著的是一個(gè)產(chǎn)權(quán)分散，而且是諸多業(yè)主和開發(fā)商矛盾重重的商業(yè)地產(chǎn)，則其不幸出局很可能與業(yè)主內(nèi)訌、為早日見到利潤(rùn)而群起逼走運(yùn)營(yíng)商有著更大的關(guān)系。

    棲身女人世界物業(yè)的惠普生數(shù)碼廣場(chǎng)，開業(yè)半年不到因?yàn)闃I(yè)績(jī)平平無(wú)法和上千個(gè)急于見到效益的業(yè)主意見統(tǒng)一而撤出。保定市金世紀(jì)國(guó)貿(mào)大廈的那家家電連鎖店也是因?yàn)闃I(yè)主們意見無(wú)法達(dá)成一致，以至于家電商無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，最終一走了之。“產(chǎn)權(quán)分散不是導(dǎo)致一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目死掉的關(guān)鍵因素，但是產(chǎn)權(quán)分散的業(yè)主們?nèi)绻烷_發(fā)商的關(guān)系處理不好，最終一定會(huì)影響到商業(yè)運(yùn)營(yíng)商(對(duì)該物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理的商業(yè)管理公司)，最終導(dǎo)致該項(xiàng)目崩盤，所以有經(jīng)驗(yàn)和有實(shí)力的公司接受這樣的物業(yè)第一件事就是要爭(zhēng)取把產(chǎn)權(quán)全部買下，驗(yàn)和有實(shí)力的公司接受這樣的物業(yè)第一件事就是要爭(zhēng)取把產(chǎn)權(quán)全部買下，至少也要將經(jīng)營(yíng)權(quán)掌握在自己的手里，然后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。”北京光耀東方商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理范恒濤這樣表示。他說，康泰雖然只有160多個(gè)業(yè)主，和上千個(gè)業(yè)主的女人世界相比并不算多，但是仍然會(huì)牽扯很多精力，比如為了收回經(jīng)營(yíng)權(quán)及產(chǎn)權(quán)要和每一個(gè)業(yè)主分別談判，前后歷時(shí)達(dá)五個(gè)月，這是多大的勞動(dòng)量，如果這些時(shí)間和精力都放在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)上，將會(huì)產(chǎn)生多少效益。所以光耀東方專門在全國(guó)各地尋找位置好，產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營(yíng)不下去的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，首先要做的就是把分散的經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一處理好。

開發(fā)商透支運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)營(yíng)難

    商業(yè)地產(chǎn)屢屢出現(xiàn)問題，和業(yè)主固然有著“剪不斷、理還亂”的關(guān)系，和項(xiàng)目開發(fā)商更有干系。商業(yè)地產(chǎn)顧名思義，是地產(chǎn)和商業(yè)的結(jié)合體，但是這樣的項(xiàng)目關(guān)鍵不在地產(chǎn)，而是商業(yè)，要靠商業(yè)養(yǎng)地產(chǎn)，把商業(yè)盤活、做火，這才能體現(xiàn)地產(chǎn)的價(jià)值。但是我省的商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)為住宅開發(fā)商開發(fā)，完全不懂商業(yè)，一些地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的目的根本不在商業(yè)，而是賣鋪位，圈錢到手就跑，完全不管那些小業(yè)主們把商鋪買到手后如何后續(xù)經(jīng)營(yíng)?！吧啼伒漠a(chǎn)權(quán)不是不可以出售，但是一定要價(jià)格合理。”一業(yè)內(nèi)人士說。而記者了解到，石家莊很多商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格高得驚人，以康泰為例，曾經(jīng)創(chuàng)造了內(nèi)店一平方米最高4.9萬(wàn)，外店一平方米將近7萬(wàn)的商鋪天價(jià)。投資人買鋪的終極目的是通過零售或者批發(fā)經(jīng)營(yíng)賺取高額回報(bào)，但現(xiàn)狀是無(wú)論批發(fā)業(yè)還是零售業(yè)都已經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，高價(jià)售鋪抬高了經(jīng)營(yíng)成本，使得后期經(jīng)營(yíng)者在價(jià)格上沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)空間薄得可憐成本，使得后期經(jīng)營(yíng)者在價(jià)格上沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)空間薄得可憐甚至無(wú)錢可賺，這樣的商業(yè)地產(chǎn)只能以經(jīng)營(yíng)者退場(chǎng)，投資業(yè)主身背巨債為結(jié)局。

    新華集貿(mào)中心管委會(huì)主任霍吉兵認(rèn)為，高價(jià)售鋪無(wú)異于透支了經(jīng)營(yíng)者的后期利潤(rùn)，而新華區(qū)內(nèi)那些前期售鋪價(jià)格合理的市場(chǎng)多數(shù)后期運(yùn)營(yíng)健康。小標(biāo)題)商業(yè)地產(chǎn)需要長(zhǎng)線培育

    商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵在養(yǎng)，待風(fēng)險(xiǎn)期過去了，市場(chǎng)才會(huì)穩(wěn)中有升，范恒濤如是說。他的觀點(diǎn)得到頤高數(shù)碼廣場(chǎng)總經(jīng)理鄒凱的贊同，鄒凱介紹，自從2006年底頤高進(jìn)駐女人世界后現(xiàn)在已經(jīng)運(yùn)營(yíng)一年半，期間，第一年頤高給業(yè)主們貼500萬(wàn)元租金，第二年照貼不誤，當(dāng)然廣大業(yè)主們也做出了響應(yīng)的舉動(dòng)，比如主動(dòng)降低租金。鄒凱說，市場(chǎng)做好了，大家都受益，業(yè)主不能急功近利，運(yùn)營(yíng)商也要耐住寂寞堅(jiān)持培養(yǎng)市場(chǎng)。他說，經(jīng)過 一年半的培養(yǎng)，頤高數(shù)碼已經(jīng)活力初現(xiàn)，商鋪出租率從開業(yè)的49.6%上升到現(xiàn)在的98%，日客流量已經(jīng)是開業(yè)同期的四倍，單日客流已經(jīng)過萬(wàn)。而記者獲悉，開店養(yǎng)三年幾乎成了商業(yè)定律，現(xiàn)在非?；鸬奶煸贩棾且步?jīng)歷了“賠養(yǎng)”三年的經(jīng)歷，且不說市場(chǎng)，就算石家莊市商界大名鼎鼎的東購(gòu)也曾經(jīng)歷了開業(yè)前三年艱難度過，此后運(yùn)轉(zhuǎn)日益良性的過程。

強(qiáng)有力的運(yùn)營(yíng)商是商業(yè)地產(chǎn)成功的保證

       石家莊光耀東方商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理潘勇表示，他們已經(jīng)開發(fā)了河北邯鄲、陜西大同、山東聊城等多個(gè)類似康泰的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)如何盤活“爛尾樓”式的商業(yè)地產(chǎn)有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。他說，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定會(huì)牽扯到這三層關(guān)系：投資者——— 經(jīng)營(yíng)者——— 商業(yè)運(yùn)營(yíng)商(負(fù)責(zé)管理的商業(yè)公層關(guān)系：投資者——— 經(jīng)營(yíng)者——— 商業(yè)運(yùn)營(yíng)商(負(fù)責(zé)管理的商業(yè)公司)，如何協(xié)調(diào)好這三者的關(guān)系，如何在其各自利益訴求基礎(chǔ)上找到最佳平衡點(diǎn)，是需要強(qiáng)大的公司實(shí)力和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來做保證的。如果想做成功一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)鏈條越短越好，最理想的方式是開發(fā)商是大連萬(wàn)達(dá)及光耀東方這樣的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司，而非單純的房地產(chǎn)開發(fā)商，而且采取自持物業(yè)或保證長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一。品匯時(shí)代就會(huì)吸取康泰原來經(jīng)營(yíng)權(quán)分散的失敗經(jīng)驗(yàn)，由自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理，選擇最適合石家莊商業(yè)定位的業(yè)態(tài)——— 品牌服裝展貿(mào)中心，惟如此，才能確保項(xiàng)目運(yùn)作的成功。