每日商報記者訊 葉根琴 攝影 杜國平
一幢樓宇就是一座金礦。
當(dāng)一幢寫字樓內(nèi)聚集了幾十家甚至上百家不同規(guī)模和類型的企業(yè)時，這幢樓就成了磁場，巨大的人流、物流、資金流、信息流在此匯聚、流動，形成顯著的財富效應(yīng)。
這就是一種新型的經(jīng)濟業(yè)態(tài)——“樓宇經(jīng)濟”。它“隱藏”在商務(wù)樓中，以此為載體，通過開發(fā)、出租、售賣樓宇引進各種企業(yè)，特別是引進知識型或大型企業(yè)的知識型服務(wù)性環(huán)節(jié)，如總部管理、研發(fā)設(shè)計、市場投資和專業(yè)服務(wù)等，從而培植稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。
市面上還有一種說法，“一幢寫字樓的稅收賽過一個縣”。據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州目前共有3000萬元以上稅收樓宇71幢，其中“億元樓宇”22幢，樓宇經(jīng)濟的魅力由此可見一斑。
如果把“樓宇經(jīng)濟”的這些輻射效應(yīng)稱之為“外循環(huán)”的話，那么它的“內(nèi)循環(huán)”也一樣蘊藏著巨大的商機。
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杭州城西文三路上的頤高創(chuàng)業(yè)園里云集了800多家企業(yè)，幾乎可以說是一個“超級寫字樓”，或者說是一個“樓宇群”。目前該園區(qū)內(nèi)成立了一個服務(wù)聯(lián)盟，專為800多家企業(yè)提供融資、注冊以及申請高新企業(yè)等全方位的服務(wù)。服務(wù)聯(lián)盟團隊成員共20名，由總裁助理
頤高創(chuàng)業(yè)園服務(wù)聯(lián)盟的服務(wù)效益已經(jīng)顯現(xiàn)，出租方和承租方實現(xiàn)雙贏。園內(nèi)13.7萬平方米的寫字樓，自從有了服務(wù)聯(lián)盟后，出現(xiàn)了100%的出租率，這在以前是從來沒有過的。園內(nèi)的800家企業(yè)成了備受銀行關(guān)注的客戶資源，現(xiàn)在已經(jīng)有銀行專為他們設(shè)計了一款金融貸款產(chǎn)品，名為“頤高貸”，最高貸款額度可達3000萬元。
于是，就有人把一幢商務(wù)樓宇比作一條豎著的街道，它可以是“垂直的金融街”，也可以是“立體的工業(yè)園”，甚至被稱為“城市的印鈔機”。
本期創(chuàng)富周刊將帶你走進杭州樓宇，去探索隱藏在其中的財富奧秘……
身邊的機遇——
寫字樓里同樣也有商機
慶春路是杭州樓宇經(jīng)濟的發(fā)源地之一。
上世紀90年代初，慶春路金融街初具規(guī)模，街上的三瑞大廈、長堤明苑以及凱旋門商業(yè)中心等，成了很多中小型民營企業(yè)的辦公場所?，F(xiàn)在，下城區(qū)“樓宇經(jīng)濟”效應(yīng)已逐漸成形，規(guī)模也在不斷擴大，環(huán)球中心、新華廣場、三立時代廣場等高端商務(wù)樓宇相繼涌現(xiàn)。
據(jù)統(tǒng)計，截至去年年底，下城區(qū)已投入使用面積超過1萬平方米的樓宇共99幢，總建筑面積約300萬平方米；入駐率達93%，注冊率達71.8%，單位商務(wù)面積稅收產(chǎn)出達1986元/平方米；樓宇共實現(xiàn)稅收33.04億元，實現(xiàn)稅收超千萬元的樓宇共44幢，其中超億元樓宇10幢。
這只是杭城“樓宇經(jīng)濟”的一個縮影，一連串的數(shù)據(jù)再次證明了一幢樓宇所能產(chǎn)生的輻射效應(yīng)是如此龐大。
頤高創(chuàng)業(yè)園內(nèi)的800家企業(yè)，如今則在“樓宇經(jīng)濟”的“內(nèi)循環(huán)”中發(fā)現(xiàn)了另一片商業(yè)藍海。
位于文三路上的頤高創(chuàng)業(yè)園，擁有IT流通服務(wù)中心、51孵化、IT網(wǎng)上技術(shù)市場平臺、面向IT行業(yè)的第三方電子商務(wù)平臺四個公共技術(shù)服務(wù)平臺，共有800多家企業(yè)在里頭辦公，現(xiàn)在他們已經(jīng)成了彼此的客戶或者說是潛在的客戶。
這一切，都得益于頤高創(chuàng)業(yè)園的服務(wù)聯(lián)盟。
在服務(wù)聯(lián)盟的號召下，前不久創(chuàng)業(yè)園內(nèi)舉辦了一場“全民運動會”，康師傅獨家為本次活動贊助了飲料。當(dāng)然，贊助是有回報的，創(chuàng)業(yè)園在樓內(nèi)開辟了專區(qū)，供康師傅免費展示新品。夏天到了，正是飲料戰(zhàn)開打之際，康師傅的一次贊助得到了一塊獨特的陣地。
時間再往前推兩個月，創(chuàng)業(yè)園區(qū)里的紅偉服飾要清倉處理庫存。頤高創(chuàng)業(yè)園總裁助理
頤高創(chuàng)業(yè)園內(nèi)的企業(yè)老板除了可以在寸土寸金的園區(qū)里找場地向“內(nèi)部”挖潛力，還可以參加服務(wù)聯(lián)盟組織的總裁沙龍尋找身邊的市場。浙江天富律師事務(wù)所的邱方華曾多次參加總裁沙龍活動，每次都有收獲?！皠?chuàng)業(yè)園為我們這些入駐園區(qū)的企業(yè)多次舉辦不同主題的沙龍活動，有時候活動在錢塘江的游艇上舉行，有時則是在環(huán)境優(yōu)美的農(nóng)莊里進行交流，在這種氛圍下人是很放松的，交流起來很方便?！鼻穹饺A透露，每一次參加總裁沙龍活動，他都可以和樓內(nèi)的一些企業(yè)達成法律服務(wù)意向。
邱方華很希望能夠在園區(qū)內(nèi)發(fā)展更多的客戶，他認為，這樣的服務(wù)效率更高。
“一方面，樓上樓下的，有什么事情喊一聲我們就可以上門了，避開了出門交通擁堵的問題，另一方面，都是同在一個園區(qū)里，彼此的信任度會更高，有助于提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率?！鼻穹饺A的觀點得到了浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院趙偉教授的認可，“法律服務(wù)也是一種中介服務(wù)，服務(wù)是為別人提供的，其真諦無疑在于讓人便利，為身邊的人服務(wù)在便利上有著得天獨厚的優(yōu)勢?！?SPAN lang=EN-US>
趙偉認為，服務(wù)聯(lián)盟通過各類活動為園內(nèi)企業(yè)搭建的橋梁，其實也是一個讓企業(yè)互相發(fā)掘身邊的商機的一個大平臺。
13.7萬平方米滿租率的樣本解讀——
找一位好管家有多重要
就在今年5月，頤高創(chuàng)業(yè)園區(qū)實現(xiàn)了100%的出租率，13.7萬平方米滿租，也創(chuàng)下了頤高創(chuàng)業(yè)園史無前例的記錄。
毋庸置疑，創(chuàng)業(yè)園內(nèi)的服務(wù)聯(lián)盟是滿租率背后的一個重要因素。服務(wù)聯(lián)盟成立于去年7月，實際運行時間還不滿一年，但就在這短短的十個月里，已經(jīng)有不少的企業(yè)在享受服務(wù)的過程中得到了實惠。
就在去年，杭州訊通軟件有限公司負責(zé)人劉經(jīng)理還以為高新企業(yè)離他很遠，也不懂得得具備什么樣的條件才能申請到相關(guān)的資質(zhì)。但是，當(dāng)他參加了服務(wù)聯(lián)盟舉辦的講座后，一切都改變了，讓他犯難的申請程序也因為可以依托創(chuàng)業(yè)園孵化器而隨之簡化。
訊通公司要申請杭州市高新技術(shù)企業(yè)資質(zhì)有兩條路，詳見右側(cè)新聞附件。
兩組線路的區(qū)別很明顯，后者既有專業(yè)的前期輔導(dǎo)，又有后期的一站式服務(wù)，可以為企業(yè)節(jié)約至少一半的時間和人力物力，達到事半功倍的效果?！耙驗槭歉咝缕髽I(yè)，可以得到政策扶持不說，走出去參加招投標，人家對我們的印象分也會打得高一些?！眲⒔?jīng)理喜歡把服務(wù)聯(lián)盟比作信息過濾器，原本他還得像無頭蒼蠅一樣在眾多信息中尋找對自己有用的部分，服務(wù)聯(lián)盟的專項講座則可以直接為他提供有效信息。
浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院王治平教授指出，在這兩條申報線路圖中，服務(wù)聯(lián)盟提供的一站式服務(wù)可以說是既是批量處理又是批量服務(wù)。這樣的服務(wù)不僅僅在寫字樓里才有，在很多工業(yè)園區(qū)或創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)里也頗為常見，園區(qū)內(nèi)的招商部門為了吸引企業(yè)進駐，會在注冊、登記以及各項事務(wù)的辦理上提供一條龍服務(wù)。
王治平認為，就像擁有品牌物管的樓盤會因為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)而保值增值一樣，商務(wù)樓宇或園區(qū)內(nèi)的好“管家”也能助推企業(yè)成長。這就不難理解了，為什么現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)在運作時，會注入越來越多的服務(wù)成分。人們不再滿足于造一幢樓并簡單出租，商業(yè)地產(chǎn)運作更是軟服務(wù)的競爭，基礎(chǔ)的物管服務(wù)無法滿足入駐企業(yè)的需求，“房東”的角色正在變化。更多的寫字樓出租方積極主動地參與到樓內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營活動中去，從而提升樓宇的自身競爭力。
除了“房東”會自發(fā)地為“租客”或“住客”提供服務(wù)，政府部門在發(fā)展樓宇經(jīng)濟時也會提供全方位的服務(wù)。下城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室工作人員透露，今年下城區(qū)至少要建立10個“樓宇綜合服務(wù)中心”，每個中心配備一名以上的專職樓宇工作人員。同時，下城區(qū)還組建了“一樓六員八人”的工作小組，“一樓六員八人”即樓宇指導(dǎo)員(街道干部)、招商員(街道招商人員)、管理員(物管)、安全員(片警)、辦事員(國稅、地稅、工商)、聯(lián)絡(luò)員(社區(qū)干部)。
浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院趙偉教授指出，政府之所以會提供這些服務(wù)，是因為他是一個“大管家”。“如果企業(yè)已經(jīng)進駐了樓宇，那么他們會在乎樓里‘管家’的服務(wù)質(zhì)量。如果企業(yè)還在選擇樓宇，或者說在各座城市間選擇的話，政府這個‘大管家’提供的服務(wù)也能成為左右企業(yè)選擇的關(guān)鍵因素?！?SPAN lang=EN-US>
“樓”和“樓”也有競爭——
你得選擇有“個性”的那一幢
說到杭州未來的樓宇經(jīng)濟，不得不提錢江新城。
“在不久的將來，杭州的樓宇經(jīng)濟發(fā)展一定會面臨重新洗牌的局面，樓宇間的競爭會更激烈，各樓宇的特征必定更明顯?！苯蓞^(qū)招商中心王科長透露，錢江新城的商務(wù)樓宇面積不包括公建部分也有600萬平方米，是未來杭州的中央商務(wù)區(qū)。
“寫字樓的產(chǎn)業(yè)劃分更精細，定位也將更明晰。將來錢江新城的商務(wù)樓宇會按照國外先進的商務(wù)樓宇模式去運作，讓每一座樓宇都有自己獨特的個性。如果是總部企業(yè)特別集中的寫字樓，就專項打造成總部經(jīng)濟大樓；如果是中介服務(wù)類或是培訓(xùn)教育類企業(yè)集中的大樓，則對應(yīng)打造其中的中介服務(wù)品牌或教育品牌。”王科長說。
“個性鮮明”的樓宇可以贏得更多的“個性”服務(wù)。杭州銀行科技支行的張行長曾多次參與頤高創(chuàng)業(yè)園服務(wù)聯(lián)盟組織的總裁沙龍活動。幾次活動之后，他最大的感受是，外人都以為創(chuàng)業(yè)園里很多IT企業(yè)在融資環(huán)節(jié)會有困難，可事實上他們有很多的選擇。
“這些企業(yè)其實很幸福，我們走近這些企業(yè)的總裁后，會根據(jù)他們的需求量身定制產(chǎn)品。另外，已經(jīng)有一些銀行也根據(jù)他們的特點設(shè)計了專項產(chǎn)品。”張行長在接受采訪時特別提到，杭州銀行將來會針對杭州的科技型樓宇、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)型樓宇等個性樓宇推出適合的個性金融產(chǎn)品。
據(jù)悉，目前錢江新城投入或是即將交付使用的商務(wù)樓宇面積約300萬平方米，除了企業(yè)，對于普通人來說，這里同樣是充滿商機的地方?！艾F(xiàn)在錢江新城還處在起步發(fā)展階段，這兒的餐飲企業(yè)很少，事實上我們對適合的餐飲企業(yè)是有鼓勵政策的?！苯蓞^(qū)招商中心王科長透露，今年年底就有五六幢寫字樓即將交付，一旦投入使用后，五六幢樓宇里的員工就要吃飯要消費，這個市場潛力是巨大的。
王治平贊成這一說法，他認為現(xiàn)在去錢江新城開個飯店，可能因為人少而生意不太好。但是，現(xiàn)在的房租以及選擇店鋪的空間更有優(yōu)勢，如果對于一個耐得住寂寞或者說是有市場培育期觀念的創(chuàng)業(yè)者而言，這就是一個考驗戰(zhàn)略眼光的時刻。
地產(chǎn)專家指出，這個道理其實跟一幢上規(guī)模的商務(wù)樓所起到的帶動效應(yīng)是相通的。一幢樓宇不僅能解決“金領(lǐng)”、“白領(lǐng)”、“無領(lǐng)”的創(chuàng)業(yè)問題，還能帶動物管、保安、保潔、保綠等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，吸納文化程度不高、年紀偏大的就業(yè)困難人員就業(yè)。而錢江新城一批商務(wù)樓宇的崛起，則可以帶動一個個商圈的形成，餐飲企業(yè)的商機只不過是冰山的一角，商圈所涉及的批發(fā)零售貿(mào)易、中介服務(wù)、金融服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域同樣遍布機會，關(guān)鍵就看你能不能發(fā)現(xiàn)。
18創(chuàng)富帶你看看
世界各地的“成功”樓宇
香港時代廣場
這里是位于香港銅鑼灣的著名購物商場，也是該區(qū)地標性建筑物。
時代廣場內(nèi)有包括大型購物商場、UA時代電影院、兩幢辦公大樓、數(shù)十家食肆、擁有700多個車位的停車場等，商場設(shè)有多家名店，而10-13樓的“食通天”飲食廣場則可在地面乘觀光升降機或扶手電梯到達。
臺北101
它又被稱為臺北101大樓，在規(guī)劃階段初期原名臺北國際金融中心，是目前世界第二高樓（2010年）。
這幢建筑的1至5層為購物中心，6至84層為寫字樓，85層以上就是“觀景臺”及觀景餐廳。
環(huán)球金融大廈
上海環(huán)球金融中心是中國內(nèi)地第一高樓，是上海的新地標。
這里有高品位的美術(shù)中心，為來自世界各地的人們提供了一處欣賞現(xiàn)代美術(shù)的空間。這里有世界最先進的智能化辦公樓，還有與國際一流中央商務(wù)區(qū)接軌的高級酒店。
奇異電器大樓
這是一幢位于紐約的摩天大樓，為洛克菲勒中心都市計劃中最高的建筑物。
NBC新聞總部所在地亦設(shè)在該大樓，入駐其中最知名的企業(yè)就是通用電氣公司總部，因為“通用”的入駐大樓更名，被改為奇異（GE）電器大樓（或譯通用電器大樓）。
時代華納中心
該大樓位于美國紐約市。
時代華納中心內(nèi)部建有商店、辦公區(qū)（包括時代華納公司總部和CNN的播出設(shè)施等）、超豪華公寓、一座酒店（文華東方酒店，由251間客房組成）、3座爵士樂歌廳（1970個座位）。
紐約時報廣場
紐約時報廣場位于美國紐約市曼哈頓區(qū)第42大街、弗洛德街跟第7路交叉的三角地帶。
此地作為弗洛德街劇院的中心，聚集了眾多劇院、賓館、餐廳，著名的百老匯就坐落在這里。時報廣場是美國的文化中心，被稱為“世界的十字路口”。
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